这个定位为社区商业中心，野心并不大的项目获得的关注和成功超出了市场预想。

　　此前“国和1000”的所在地是一家陈旧的中型超市，物业为杨浦商贸集团所有，但并不自营，长期租赁，建设规划亦为超市量身定做。

　　“超市的设计还停留在上世纪90年代，当时大型卖场、小型精品超市尚未出现，中型超市尚有空间，但随市场变化，接连租赁的超市运营商处境尴尬，往往不到租赁期便撤资迁走，我们就在思考，传统业态和原有的建筑定位已经失去市场，我们一定要想办法改变。”上海杨浦商贸集团总经理徐泉表示。

　　杨浦商贸集团经过反复衡量，决定自营。“如果整体租赁出去，租赁方不会花很大成本去改造。但如果我们自营，我们是有很大的主动性和积极性去改造好的。我们还可以从前期规划招商到后期运营管理实现主动掌控，甚至入驻店铺的家装设计风格也可由我们掌握标准和定位，这样使得整个商业体风格统一、功能全面。”徐泉表示。

　　“国和1000”项目位于杨浦区殷行街道国和路1000号，建筑面积16500平方米，其中地上面积13000平方米。“‘国和1000’所处地区人口密集，有很大的消费市场，但传统的超市、零售业已经饱和，比较中高端的餐饮相对少，大多数是见缝插针的路边店，教育培训和社区服务更加不足。”杨浦商贸集团通过实地调研得出了结论。

　　据了解，项目周边均以30-40年前的多层居住区为主，临近大学，虽然居民日常商业需求旺盛，但多以品质不高的沿街店铺为主。“原来规划的超市建筑面封闭，与街道缺少互动。”徐泉介绍。

　　杨浦商贸集团经过深入调研周边居民的收入、户数、职业、年龄等因素，提出了以重塑街区生活体验，创造宜人的街巷空间和生活空间为出发点，打造有温度的社区邻里中心，定位“家的延伸”。从城市界面、空间营造和功能业态3个方面考量，以“城市共享家”的理念，集餐饮、生活方式为主体，建造社区型商业中心，以服务周边居民。

　　设计团队的理念是“开放”。他们将原来封闭的大尺度空间打开，按照上海传统的街巷尺度重新设计，打造多个出入口，增加了项目的可达性和舒适性。将原本冷淡封闭的墙体也打开，嵌入公共空间，采用更通透且具有生活气息的红砖幕墙，部分还原了老上海的城市风情，并且也将原来单调的室内空间进行了重新塑造，引入阳光，并塑造出了公共、社交、儿童主题中庭。

　　“国和1000”的楼层分布是，临街面大多是轻食、生鲜零售；二楼为中型餐饮；三楼为教育培训，包括亲子空间、读书空间等；四楼则与社区街道组织并且开展各类活动时用，设立有共享空间、会议室、健身房、舞台、图书馆、法律服务中心等。

　　定位明确后，建筑规划设计的总体风格亦时尚友善，与原来封闭的超市风格大为改变。外立面亦很讲究，设计为整体镂空陶砖幕墙，在周边建筑印衬下别具风格，色彩为“砖黄色”，宜人、舒适感铺面而来。

　　在色彩上，各个板块亦有区分。比如儿童中庭设计为蓝色，社交中庭设计为绿色，公共中庭设计为橙黄色。

　　在项目空间布局上的特点亦让人印象非常深刻，一是商场大量留白，设置了公共空间和公共设施，供社会居民驻足休憩；二是商场创造性地拿出一个整层近2000平方米，精心打造了社区服务中心，服务内容涵盖了社区生活方方面面，在商业设施中进行这样的布局是少见的，它为商场与社区的深层次地融合创造良好的条件。

　　应该说，愿意拿出近2000平米面积无偿与街道合作，这是有远见的。因为与街道合作，活动频繁，引导了大量人流，杨浦区委、区政府，街道居委以及周边居民对共享空间给与高度评价。这为其成功运营打下扎实基础。

　　杨浦商贸集团清楚自身优势，亦擅长利用市场力量。“我们广泛学习借鉴，通过市场化比选，引入专业的运营机构，设定有利于调动双方积极性的购买服务合同，充分的发挥专业运营机构在招商、营运方面的优势。”徐泉表示。

　　杨浦商贸集团遴选3家市场机构进行竞争性谈判，要求提交运营方案，他们再选择最合适的1家运营商方案进行商务谈判。

　　杨浦商贸集团对运营团队实施较为严格的考核，重点考核内容是租金收入。杨浦商贸集团每年要求的租金收入要达到1350万元，比原来超市的租赁收入大概超出500万元左右。如果完成考核目标并超过，则可以按每10万元一个台阶设置比例分成给运营团队；如果未达到考核目标，则由运营团队现金补足。

　　据了解，目前“国和1000”入驻商户接近50家，招商率达到98%，日人均流量8000以上，商户总年营业额超9000万，项目年收益预计将达2000万元。

　　“根据统计，我们人流量每月保持近20万，各家商铺的营业额亦增长强大，比如‘930私房菜’每月总营业额在公司排名前三，‘萨莉亚’开业当月的总营业额也远超之前预估，‘乐凯撒’每月总营业额排名前列。”徐泉介绍。

　　杨浦商贸集团还派驻团队全程参与项目管理，学习先进的社区商业运营理念与方法，为以后的项目做好人才储备。

　　不过，与市场预想的不同，虽然租金收入是杨浦商贸集团对运营团队的考核指标，但商户是直接和业主方杨浦商贸集团签订合同。“一来，我们的租金收入要根据居民消费习惯，不能太高，如果商户直接和市场机构签订合同，那么有可能追求高租金收入提高单店的租金，高于居民消费水平，违背我们的初衷；二来，我们大家可以根据不同业态选择租赁或者销售分成的合作方式，也彻底改变原来的整体出租模式，杜绝‘二房东’的存在，我们也掌握了主导权。”徐泉表示。

　　2018年10月底，刚开业不到半年的“国和1000”获得了中国社区商业工作委员会授予的首家“全国标准化社区商业中心示范项目”称号，这是国家《社区商业中心建设和经营管理规范》颁布以来第一个被授权的达标项目。

　　有了成功的样本后，杨浦商贸集团下一个目标是将一家嵌在社区里的菜市场打造为类似的社区商业中心。

　　“这家集贸菜市场，以传统的出租摊位方式运营，不仅收入低，而且安全风险隐患多，我们也准备将其打造为小的社区商业中心，定位为‘家门口的客厅、厨房、教室’，对社区开放，满足周边居民需求。”徐泉介绍。